Согласно законодательству РФ, такое право имеет собственник жилья (cтатья 30 пункт 2 ЖК РФ), a также наниматель жилого помещения, проживающий по договору социального найма. Статья 67 пункт 1 ЖК РФ. При условии, что данный наниматель получит согласие собственника жилья, которым, в данном случае, выступает муниципалитет района в лице соответствующего РЭУ, а также согласие проживающих с ним членов семьи, а для сдачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире, также согласие всех людей, проживающих в данной квартире. Статья 76 ЖК РФ.
Наниматель получит отказ в РЭО в сдачи квартиры в поднаем, если: с учетом новых квартиросъемщиков общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления, а также, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например туберкулезом).
Какие налоги должен платить арендодатель?
Как это ни странно, но после ряда прецедентов и писем от налоговых органов, в которых налоговики утверждали, что сдача в аренду квартир физическими лицами подпадает под определение «систематическая предпринимательская деятельность» возник вопрос о необходимости регистрировать такую деятельность и платить НДС. Потому что факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью. К тому же, в этом случае, такие сделки влекут за собой ответственность гражданина за осуществление незаконной предпринимательской деятельности. Давайте попытаемся разобраться в этих обвинениях по порядку.
Во-первых, что касается уплаты НДС, то согласно п/пункта 10 п. 2 ст. 149 НК РФ (указанная норма введена в действие с 1 января 2004 года) услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС. Во-вторых, что касается привлечения к ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ за «Незаконное предпринимательство». Пленум Верховного Суда РФ в своём постановлении от 18.11.04 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств» дал разъяснения по данному вопросу. В постановлении сказано: «Если Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которое приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаём и получило доход то содеянное не влечёт за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов» (Имеется ввиду, подоходный налог в размере 13 %, но не НДС). После вышеописанного постановления пленума ВС РФ вопросы вроде бы как отпали, но это только вроде бы как. А что будет, если карающим органам удастся доказать, что жильё приобреталось не «для личных нужд», а заведомо для получения дохода от сдачи его внаём? Например, если человек купил не одну, а несколько квартир или домов. Тогда, такая деятельность вполне может быть признана предпринимательской, а так как она проводится без государственной регистрации, то значит, она будет признана и незаконной, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Второй вопрос связан с тем, как будут трактовать соответствующие органы понятие «временно» сданное в аренду имущество. Ему (этому понятию) определение пленум Верховного Суда, также не дал. Сколько это «временно» и в какой момент могут посчитать, что квартира сдаётся в аренду постоянно. Ловить тех, кто откровенно скрываются от уплаты налогов, кто никаким образом вообще не декларируют свои доходы от сдачи жилья внаём, значительно труднее, чем предъявить дополнительные претензии тем немногим, кто добровольно заявляет о своих источниках дохода. Понимая это, и зная практику работы наших силовых ведомств, можно предположить, что вопросы о том, «для личных ли нужд» было приобретено имущество и почему оно так давно и «систематически» сдаётся в аренду, реально могут возникнуть.